Ce înseamnă CF? Cartea funciară explicată pe înțeles

Dacă ai cumpărat, vândut sau moștenit vreodată un imobil, ai auzit sigur expresii precum „are CF?", „scoate-mi un CF" sau „casa e intabulată în CF". În limbajul de zi cu zi, CF înseamnă carte funciară. În acest ghid îți explicăm, fără termeni complicați, ce este cartea funciară, de ce contează, ce înseamnă intabularea și cum se leagă CF-ul de cadastru.

Pe scurt: CF (carte funciară) este registrul public în care se înscriu imobilele și drepturile asupra lor: cine este proprietarul, ce suprafață are imobilul și ce sarcini are (ipoteci, sechestre, litigii). Când cineva îți cere „un CF", de obicei îți cere un extras de carte funciară, adică documentul care arată ce scrie în acest registru.

Ce este cartea funciară

Cartea funciară este un registru public oficial în care este descris fiecare imobil (teren, casă, apartament) și sunt înscrise drepturile asupra lui. Sistemul este reglementat de Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 și de Codul civil.

Ideea de bază este simplă: oricine trebuie să poată afla, dintr-o sursă sigură, cine deține un imobil și dacă acesta are probleme juridice. De aceea cartea funciară este publică: poți cere informații despre orice imobil înscris, nu doar despre al tău.

Fiecare imobil are propria carte funciară, identificată printr-un număr și prin localitatea (UAT-ul) în care se află. De exemplu: „Carte funciară nr. 203242 Constanța".

Ce înseamnă „a avea CF"

Când cineva spune că o casă „are CF", înseamnă că imobilul este înscris în cartea funciară, iar dreptul de proprietate este intabulat. Când spune că „nu are CF", de obicei imobilul nu a fost niciodată înscris sau construcția nu a fost trecută în acte.

Diferența contează foarte mult în practică:

• Un imobil intabulat poate fi vândut, ipotecat sau donat ușor, pentru că situația lui juridică este clară și opozabilă tuturor.
• Un imobil neintabulat se vinde greu. Băncile nu acordă credit pe el, iar cumpărătorul preia toate procedurile de înscriere și riscurile asociate.

Ce este intabularea

Intabularea este înscrierea definitivă a unui drept în cartea funciară, de cele mai multe ori a dreptului de proprietate. De exemplu, după ce cumperi un apartament, notarul trimite actul la oficiul de cadastru, iar dreptul tău de proprietate este intabulat pe numele tău.

Pe lângă intabulare, în cartea funciară mai există două tipuri de înscrieri:

• Înscrierea provizorie - dreptul este înscris sub o condiție care trebuie îndeplinită ulterior (de exemplu, o hotărâre judecătorească încă nedefinitivă).
• Notarea - înscrierea unor fapte sau situații care pot afecta imobilul: un proces, un sechestru, o interdicție de vânzare, o promisiune de vânzare.

Iar atunci când o înscriere nu mai este valabilă (de exemplu, o ipotecă după ce ai plătit creditul), ea se radiază, adică se șterge din evidență.

Ce se află în cartea funciară

Orice carte funciară este împărțită în trei părți. Le vei găsi identic și pe extras:

1. Partea I (A) - descrierea imobilului: numărul cadastral, adresa, suprafața, categoria de folosință și construcțiile.
2. Partea a II-a (B) - proprietarii: cine deține imobilul, în ce cote și pe baza cărui act.
3. Partea a III-a (C) - sarcinile: ipoteci, sechestre, servituți, interdicții, litigii notate.

Dacă vrei să afli exact cum citești fiecare parte, am pregătit un ghid separat: cum citești un extras de carte funciară.

CF și cadastru: care e diferența

Cele două noțiuni apar mereu împreună, dar nu înseamnă același lucru:

• Cadastrul descrie imobilul tehnic: unde se află, ce formă și ce suprafață are, care sunt limitele lui. Este partea de măsurători, hărți și coordonate, realizată de ingineri topografi.
• Cartea funciară descrie imobilul juridic: cine are drepturi asupra lui și ce sarcini îl afectează.

Cele două sisteme sunt legate prin numărul cadastral. În prezent, la majoritatea imobilelor înscrise electronic, numărul cărții funciare este același cu numărul cadastral. De aceea, în formulare, cele două numere sunt adesea folosite ca „identificator" al imobilului.

Ce este numărul CF

Numărul CF este numărul cărții funciare în care este înscris imobilul. Îl găsești în actele de proprietate, într-un extras mai vechi sau în contractul de credit. Pentru apartamente, identificatorul are de obicei forma 12345-C1-U3: numărul terenului pe care se află blocul, construcția (C1) și unitatea individuală (U3).

Multe cărți funciare vechi, ținute pe hârtie, au fost convertite în format electronic și au primit un număr nou. Pe extras apare atunci mențiunea că actuala carte funciară provine din conversia celei vechi, cu numărul vechi trecut pentru istoric. Dacă ai doar numărul vechi, află cum găsești numărul cadastral actual.

Ce înseamnă „CF de informare"

Expresia „CF de informare" sau „extras CF de informare" se referă la extrasul de carte funciară pentru informare, documentul pe care îl poate cere oricine, pentru orice imobil înscris. Este diferit de extrasul pentru autentificare, pe care îl cere notarul când semnezi un act de vânzare și care blochează cartea funciară pentru 10 zile lucrătoare.

Când un agent imobiliar, o bancă sau un avocat îți spune „trimite-mi un CF", aproape întotdeauna se referă la extrasul pentru informare.

Ce înseamnă „CF sistat" sau „carte funciară închisă"

O carte funciară se închide atunci când imobilul se transformă: un teren se împarte în mai multe loturi (dezmembrare), două terenuri se unesc (alipire) sau un bloc se împarte pe apartamente. Imobilele rezultate primesc cărți funciare noi, cu numere noi. Dacă încerci să ceri un extras pe un număr vechi, închis, vei afla că acea carte funciară nu mai este activă și ai nevoie de numărul nou.

De ce contează cartea funciară pentru tine

Cartea funciară te protejează în aproape orice situație care implică un imobil:

• La cumpărare - verifici că vânzătorul este proprietarul și că imobilul nu are ipoteci, sechestre sau procese.
• La vânzare - dovedești rapid că imobilul este al tău și că situația lui este clară.
• La credit - banca înscrie ipoteca în cartea funciară, iar după ce achiți creditul, ipoteca se radiază.
• La moștenire - afli ce imobile erau înscrise pe numele persoanei decedate.
• În relația cu vecinii - verifici limitele terenului și eventualele servituți, cum ar fi un drept de trecere.

Pe scurt, de unde vine cartea funciară în România

Sistemul cărții funciare a fost folosit mai întâi în Transilvania, Banat și Bucovina, regiuni în care registrele de carte funciară existau de pe vremea administrației austro-ungare. În restul țării s-au folosit mult timp alte registre, de transcripțiuni și inscripțiuni, mai puțin precise. Odată cu Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, s-a trecut la un sistem unitar, integrat, de cadastru și carte funciară pentru tot teritoriul țării.

În prezent, cărțile funciare sunt ținute în format electronic, iar multe dintre cele vechi, pe hârtie, au fost convertite. De aceea pe unele extrase apare mențiunea că actuala carte funciară provine din conversia uneia mai vechi. Iar prin programele de cadastru sistematic, tot mai multe imobile din țară sunt măsurate și înscrise, comună cu comună.

Situații din viața de zi cu zi

• „Am cumpărat un apartament acum 20 de ani. Am CF?" Probabil da: la vânzare, notarul trimite actul pentru înscriere. Dacă nu ești sigur, un extras de carte funciară îți confirmă imediat dacă apari ca proprietar.
• „Am moștenit o casă la țară, dar nu am făcut niciodată acte." Dacă succesiunea nu a fost dezbătută, în cartea funciară apare în continuare vechiul proprietar. Pentru a vinde, trebuie întâi dezbătută succesiunea la notar și înscris dreptul tău.
• „Vecinul spune că o parte din curtea mea e a lui." Extrasul de carte funciară și planul cadastral al ambelor imobile arată suprafețele și limitele înscrise. Pentru o dispută reală, ai nevoie de un inginer topograf și, eventual, de un avocat.
• „Banca mi-a închis creditul. Mai am ipotecă în CF?" După ce achiți creditul, banca trebuie să ceară radierea ipotecii. Un extras recent îți arată dacă radierea s-a făcut.

Întrebări frecvente

Este același lucru CF și extras CF?

Nu chiar. CF (cartea funciară) este registrul propriu-zis. Extrasul CF este documentul care redă ce scrie în acest registru la un anumit moment. În vorbirea curentă însă, „scoate-mi un CF" înseamnă „comandă-mi un extras de carte funciară".

Poate oricine să vadă cartea funciară a imobilului meu?

Da. Cartea funciară este publică, tocmai pentru a proteja siguranța tranzacțiilor: oricine vrea să cumpere sau să ia în garanție un imobil trebuie să poată verifica situația lui.

Ce înseamnă „imobil neintabulat"?

Înseamnă că imobilul (sau o construcție de pe el) nu este înscris în cartea funciară. Este o situație frecventă la casele vechi de la țară și la construcțiile extinse fără actualizarea actelor.

Un imobil poate avea mai multe cărți funciare?

Un imobil are o singură carte funciară activă. Pot exista însă cărți funciare vechi, închise, din care a provenit (de exemplu, după o dezmembrare sau după conversia în format electronic).

CF-ul arată și datoriile proprietarului?

Arată doar datoriile garantate cu imobilul (ipoteci) și măsurile de executare înscrise (sechestre). Alte datorii, cum ar fi la întreținere sau impozite, nu apar în cartea funciară.

Ce diferență este între CF și „actele casei"?

„Actele casei" sunt documentele prin care ai dobândit imobilul: contractul, certificatul de moștenitor, actul de donație. Cartea funciară este registrul public în care aceste acte au fost înscrise. Abia după înscriere dreptul tău poate fi invocat față de oricine, motiv pentru care intabularea este pasul care îți protejează cu adevărat proprietatea.

Glosar: termenii pe care îi auzi cel mai des

• Carte funciară (CF) - registrul public al imobilelor și al drepturilor asupra lor.
• Extras de carte funciară - documentul care redă conținutul cărții funciare la un moment dat.
• Cadastru - evidența tehnică a imobilelor: poziție, formă, suprafață, limite.
• Număr cadastral - identificatorul unic al imobilului într-o localitate.
• Intabulare - înscrierea definitivă a unui drept în cartea funciară.
• Înscriere provizorie - înscrierea unui drept sub o condiție care trebuie îndeplinită ulterior.
• Notare - înscrierea unor fapte sau situații care pot afecta imobilul (proces, sechestru, interdicție).
• Radiere - ștergerea unei înscrieri care nu mai produce efecte.
• Sarcină - orice drept al altei persoane sau orice restricție care afectează imobilul (ipotecă, servitute, sechestru).
• Carte funciară închisă (sistată) - carte funciară care nu mai este activă, după dezmembrare, alipire sau împărțirea unei clădiri pe apartamente.

Rezumat în 5 idei

1. CF înseamnă carte funciară, registrul public al imobilelor din România.
2. Cartea funciară arată cine este proprietarul, cum arată imobilul și ce sarcini are.
3. Intabularea este înscrierea definitivă a dreptului tău; un imobil neintabulat se vinde și se ipotechează greu.
4. Cadastrul descrie imobilul tehnic, cartea funciară îl descrie juridic; legătura dintre ele este numărul cadastral.
5. Ca să afli ce scrie în cartea funciară a unui imobil, ai nevoie de un extras de carte funciară, pe care îl poate cere oricine.

Concluzie

CF înseamnă carte funciară: registrul public care spune al cui este un imobil și ce probleme juridice are. Pentru a afla ce scrie în cartea funciară a unui imobil, ai nevoie de un extras de carte funciară. Dacă ești pe punctul de a cumpăra, vezi și ce verifici în extrasul CF înainte de cumpărare.

Poți comanda online un extras de carte funciară pentru orice imobil din România, fără cont și fără deplasare. Îl primești pe email în aproximativ 5 minute.