Cât este valabil un extras de carte funciară?

Una dintre cele mai frecvente întrebări pe care le primim este: „Cât timp e valabil extrasul de carte funciară?". Răspunsul scurt surprinde pe mulți: extrasul pentru informare nu are un termen legal de valabilitate. În practică însă, aproape orice instituție îți va cere un extras recent. În acest ghid îți explicăm de ce, ce vechime acceptă de obicei banca, notarul sau primăria și când ai nevoie neapărat de un extras nou.

Pe scurt: extrasul CF pentru informare arată situația imobilului la data și ora emiterii și nu „expiră" prin lege. Instituțiile cer însă, de regulă, un extras emis în ultimele 30 de zile, iar pentru o tranzacție e bine să verifici situația chiar în săptămâna semnării. Extrasul pentru autentificare, cerut de notar, este valabil 10 zile lucrătoare.

De ce extrasul de informare nu are termen de valabilitate

Extrasul de carte funciară nu este o autorizație sau un certificat cu dată de expirare. Este o copie a registrului la un anumit moment. Informația din el rămâne corectă până când se înscrie ceva nou în cartea funciară: o vânzare, o ipotecă, un sechestru, o radiere.

Problema este că nu ai de unde să știi, doar uitându-te la document, dacă între timp s-a schimbat ceva. De aceea, valoarea practică a unui extras scade odată cu trecerea timpului. Un extras emis azi îți spune sigur cum stă imobilul azi. Unul de acum trei luni îți spune doar cum stătea atunci.

Extrasul pentru informare vs. extrasul pentru autentificare

Este important să nu confunzi cele două documente, pentru că au reguli diferite:

• Extrasul de carte funciară pentru informare - îl poate cere oricine, pentru orice imobil înscris. Nu are termen legal de valabilitate și nu blochează cartea funciară. Este documentul pe care îl comanzi tu pentru verificări, bancă, primărie sau instanță.
• Extrasul de carte funciară pentru autentificare - îl cere notarul public înainte de a autentifica o vânzare, o donație sau o ipotecă. Conform Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, acest extras este valabil 10 zile lucrătoare. În această perioadă cartea funciară este practic „rezervată" pentru actul notarului: nu se poate înscrie un alt act care să afecteze imobilul.

Tu nu trebuie să te ocupi de extrasul pentru autentificare. Îl obține notarul, ca parte din procedura de semnare a contractului.

Ce vechime acceptă instituțiile, în practică

Nu există o regulă unică, scrisă pentru toate instituțiile. Fiecare își stabilește propriile cerințe. Din experiența clienților noștri, situația arată de obicei așa:

• Băncile, la credit ipotecar sau refinanțare - cer în general un extras emis recent, frecvent în ultimele 30 de zile. Unele bănci cer un extras nou chiar înainte de semnarea contractului de credit, pentru a confirma că nu a apărut nimic între timp.
• Notarul, pentru informare - la consultații sau la pregătirea unui dosar, un extras recent ajută. Pentru semnarea actului, notarul obține oricum extrasul pentru autentificare.
• Primăria - pentru certificatul de urbanism, autorizația de construire sau alte proceduri, se cere de obicei un extras recent, adesea de cel mult 30 de zile.
• Instanța - în procese (partaj, revendicare, uzucapiune), avocații depun de obicei un extras cât mai recent, pentru a dovedi situația actuală a imobilului.
• Evaluatorul, cumpărătorul, agentul imobiliar - vor un extras recent pentru că deciziile lor se bazează pe situația reală de azi.

Regula practică: înainte să depui extrasul undeva, întreabă instituția ce vechime acceptă. Dacă nu ești sigur, comandă unul nou: durează câteva minute și elimini riscul ca dosarul să-ți fie returnat.

Când ai nevoie neapărat de un extras nou

Chiar dacă ai deja un extras, comandă unul nou în următoarele situații:

1. Înainte să dai un avans pentru o casă, un apartament sau un teren. Între momentul în care ai văzut un extras și momentul plății, imobilul putea fi ipotecat, sechestrat sau promis altcuiva.
2. Înainte de semnarea unui antecontract. Verifici că proprietarul și sarcinile sunt exact cele discutate.
3. După orice operațiune făcută asupra imobilului - o vânzare, o donație, o succesiune, o radiere de ipotecă, o dezmembrare sau o alipire. Extrasul vechi nu mai reflectă realitatea.
4. Când instituția cere explicit o anumită vechime și extrasul tău o depășește.
5. Când ai dubii că informațiile s-au schimbat: litigii în familie, datorii ale proprietarului, discuții despre o vânzare.

Ce se poate schimba într-o carte funciară în doar câteva zile

Mulți oameni subestimează cât de repede se poate modifica situația unui imobil. Câteva exemple reale de înscrieri care pot apărea de la o zi la alta:

• O ipotecă nouă - proprietarul a luat un credit și a adus imobilul în garanție.
• Un sechestru - un creditor a început executarea silită pentru o datorie a proprietarului.
• Notarea unui proces - cineva a deschis o acțiune în instanță legată de imobil.
• O vânzare - imobilul a fost deja vândut altei persoane.
• O promisiune de vânzare notată - proprietarul s-a angajat deja față de un alt cumpărător.

Un extras emis cu o lună în urmă nu arată niciuna dintre aceste schimbări, dacă ele au apărut după emitere.

Data și ora emiterii: unde le găsești

Pe fiecare extras apar data și ora la care a fost generat documentul. Aceasta este informația care contează pentru „valabilitate". Când compari două extrase ale aceluiași imobil, cel mai recent este cel corect. Dacă primești un extras de la vânzător, uită-te întâi la această dată: dacă este veche, cere unul nou sau comandă-l tu direct.

Situații practice: ce extras îți trebuie și când

Iei un credit ipotecar

Banca îți cere extrasul de carte funciară al imobilului pe care îl cumperi sau pe care îl aduci în garanție. Comandă-l abia după ce ai ales imobilul și ai primit lista de documente de la bancă: astfel te asiguri că intră în vechimea acceptată. Dacă dosarul de credit durează mai mult, banca îți poate cere un extras nou înainte de semnare. Este normal și nu înseamnă că ceva este în neregulă.

Cumperi o locuință cu antecontract

Aici ai două momente-cheie. Înainte de antecontract (și înainte de avans), comanzi tu un extras nou și verifici proprietarul și sarcinile. La contractul final, notarul obține extrasul pentru autentificare, care blochează cartea funciară 10 zile lucrătoare. Între cele două momente pot trece săptămâni, așa că dacă dai sume mari pe parcurs, mai verifică o dată situația.

Dezbați o succesiune

Notarul care se ocupă de succesiune are nevoie să afle ce imobile erau înscrise pe numele persoanei decedate. Un extras recent pentru fiecare imobil ușurează mult dosarul. Pentru moștenitori, este și un mod rapid de a afla dacă există ipoteci sau alte sarcini pe imobilele moștenite.

Ceri un certificat de urbanism sau o autorizație de construire

Primăriile cer de obicei un extras de carte funciară actualizat, pentru a verifica cine este proprietarul terenului și ce construcții sunt înscrise. Dacă între cererea certificatului de urbanism și cea a autorizației trec câteva luni, este posibil să ți se ceară un extras nou.

Ai un proces legat de imobil

În procese de partaj, revendicare sau grănițuire, avocatul are nevoie de situația actuală a imobilului. Pe parcursul procesului, care poate dura luni sau ani, se depune adesea un extras nou atunci când situația s-a schimbat sau când instanța o cere.

Cum verifici rapid dacă extrasul tău mai este bun

Înainte să folosești un extras pe care îl ai deja, pune-ți trei întrebări:

1. Când a fost emis? Uită-te la data și ora din document. Dacă instituția cere o anumită vechime și extrasul o depășește, ai nevoie de unul nou.
2. Pentru ce îl folosești? Pentru informare generală, un extras ceva mai vechi poate fi suficient. Pentru o plată, o semnătură sau un dosar oficial, folosește unul recent.
3. S-a întâmplat ceva cu imobilul între timp? O vânzare, un credit, o succesiune, o radiere de ipotecă sau o lucrare de cadastru fac extrasul vechi depășit, indiferent de dată.

Dacă răspunsul la oricare dintre întrebări te face să eziți, comandă un extras nou. Costul este mic în comparație cu riscul de a-ți fi returnat dosarul sau de a lua o decizie pe baza unor informații vechi.

Greșeli frecvente legate de vechimea extrasului

• Folosirea extrasului primit de la vânzător, fără a verifica data. Vânzătorii păstrează uneori extrase vechi de luni de zile.
• Confuzia dintre extrasul pentru informare și cel pentru autentificare. Termenul de 10 zile lucrătoare se aplică doar extrasului cerut de notar.
• Comandarea extrasului prea devreme. Dacă dosarul de credit sau de autorizare durează, un extras comandat cu luni înainte poate deveni prea vechi. Comandă-l când știi că urmează să-l depui.
• Presupunerea că „nu s-a schimbat nimic". Ipotecile, sechestrele și notările pot apărea fără ca tu să știi.

Întrebări frecvente despre valabilitate

Extrasul de carte funciară expiră după 30 de zile?

Nu prin lege. Termenul de 30 de zile este o cerință uzuală a unor instituții, nu o regulă generală. Extrasul pentru informare nu are termen legal de valabilitate.

Pot folosi același extras la mai multe instituții?

Da, dacă fiecare instituție acceptă vechimea lui. Extrasul primit în format PDF poate fi printat de câte ori ai nevoie sau trimis pe email.

Extrasul pentru autentificare îl pot folosi și eu?

Nu. Este un document de lucru al notarului, care blochează cartea funciară pentru 10 zile lucrătoare în vederea semnării actului. Pentru propriile verificări folosești extrasul pentru informare.

Ce fac dacă banca îmi cere un extras „original"?

Extrasul primit pe email este documentul oficial, emis în format electronic și semnat electronic. Îl poți trimite băncii ca atare sau printat, după cum îți cere consilierul.

Cât durează să obțin un extras nou?

Comandat online pe CF-Extras.ro, îl primești pe email în aproximativ 5 minute în majoritatea cazurilor. Rar, când cartea funciară nu este încă disponibilă în format electronic, poate dura până la 2 zile lucrătoare.

Extrasul printat are aceeași valoare ca cel din email?

Extrasul este un document electronic, semnat electronic. Îl poți printa pentru dosarele pe hârtie, iar instituțiile care acceptă documente electronice îl pot primi direct pe email, ca PDF.

Ce fac dacă între timp s-a schimbat ceva în cartea funciară?

Comanzi un extras nou. Noul document va arăta situația actualizată, iar cel vechi rămâne doar ca istoric.

Rezumat în 5 idei

1. Extrasul pentru informare nu are un termen legal de valabilitate.
2. El arată situația imobilului doar la data și ora emiterii.
3. În practică, instituțiile cer un extras recent, de obicei din ultimele 30 de zile.
4. Extrasul pentru autentificare, cerut de notar, este valabil 10 zile lucrătoare și blochează cartea funciară.
5. Înainte de orice plată sau semnătură importantă, comandă un extras nou.

Concluzie

Extrasul de carte funciară pentru informare nu expiră, dar se „învechește". Pentru o decizie importantă, mai ales o cumpărare, nu te baza pe un document vechi: comandă un extras nou chiar înainte de pasul decisiv. Dacă vrei să înțelegi ce scrie în el, citește și ghidul despre cum citești un extras de carte funciară.

Poți comanda acum un extras de carte funciară pentru orice imobil din România și îl primești pe email în aproximativ 5 minute.