Extras CF înainte să cumperi un imobil: ce verifici, pas cu pas

Cumpărarea unei locuințe sau a unui teren este, pentru cei mai mulți oameni, cea mai mare tranzacție din viață. Cu toate acestea, mulți dau un avans după o simplă vizionare și o discuție cu vânzătorul. Cea mai ieftină asigurare pe care o ai la dispoziție este extrasul de carte funciară: costă puțin, vine în câteva minute și îți arată exact cine deține imobilul și ce probleme juridice are.

În acest ghid ai checklist-ul complet de verificări pe care să le faci înainte să dai avansul și înainte de antecontract.

Pe scurt: cere numărul cadastral al imobilului, comandă un extras de carte funciară recent și verifică trei lucruri: că vânzătorul este proprietarul intabulat, că imobilul nu are ipoteci, sechestre sau procese și că ce vezi în realitate (construcții, suprafață) corespunde cu ce scrie în acte.

Pasul 1: Cere numărul cadastral înainte de orice plată

Primul pas este să afli identificatorul imobilului: numărul cadastral sau numărul cărții funciare și localitatea. Un vânzător serios ți le dă fără probleme. Dacă vânzătorul ezită sau refuză să îți dea numărul imobilului, tratează asta ca pe un semnal de alarmă.

Dacă nu știi unde să cauți numărul, citește ghidul despre cum afli numărul cadastral.

Pasul 2: Comandă tu extrasul, nu te baza doar pe cel primit

Vânzătorii sau agențiile îți pot oferi un extras. Este un gest bun, dar ai două motive să îl comanzi tu:

• Data emiterii - un extras de acum câteva luni nu arată ce s-a înscris între timp.
• Siguranța - un document primit de la partea care vinde poate fi incomplet sau chiar modificat. Un extras comandat direct de tine este sigur.

Pentru o tranzacție, contează doar situația de azi. Citește și ghidul despre cât este valabil un extras de carte funciară.

Pasul 3: Verifică proprietarul (partea a II-a a extrasului)

În partea B a extrasului vezi cine este proprietarul înscris. Verifică:

1. Numele proprietarului coincide cu numele din actul de identitate al vânzătorului. Dacă nu coincide, persoana cu care negociezi nu are dreptul să vândă singură.
2. Câți proprietari sunt și în ce cote. Dacă imobilul are mai mulți coproprietari (de exemplu frați care au moștenit), la vânzare trebuie să semneze toți.
3. Dacă imobilul este „bun comun". În acest caz aparține ambilor soți și trebuie să semneze amândoi, chiar dacă doar unul se ocupă de vânzare.
4. Dacă dreptul este intabulat, nu doar înscris provizoriu. Înscrierea provizorie înseamnă că dreptul nu este încă definitiv consolidat.
5. Dacă proprietarul înscris a decedat. Moștenitorii pot vinde doar după ce dezbat succesiunea și își înscriu dreptul în cartea funciară.

Pasul 4: Verifică sarcinile (partea a III-a)

Partea C a extrasului este cea mai importantă pentru siguranța ta. Aici vezi dacă imobilul are:

• Ipotecă - imobilul garantează un credit. Nu este o problemă în sine: multe imobile se vând cu ipotecă, iar creditul se stinge din prețul de vânzare. Trebuie însă să știi de ea dinainte, iar procedura de vânzare se stabilește împreună cu banca și cu notarul.
• Interdicție de înstrăinare - însoțește de obicei ipoteca și arată că proprietarul nu poate vinde fără acordul creditorului.
• Sechestru - imobilul este blocat într-o procedură de executare. Nu cumpăra un imobil sechestrat fără sfatul unui avocat.
• Litigiu notat - există un proces legat de imobil. Rezultatul procesului îți poate afecta dreptul de proprietate.
• Promisiune de vânzare notată - proprietarul a promis deja imobilul altcuiva.
• Uzufruct sau drept de abitație - altă persoană are dreptul să locuiască sau să folosească imobilul, uneori pe viață.

Dacă partea C este goală sau toate sarcinile vechi au fost radiate, imobilul nu are sarcini înscrise. Pentru detalii, vezi cum citești un extras de carte funciară.

Pasul 5: Compară actele cu realitatea (partea I)

Partea A a extrasului descrie imobilul. Compară-o cu ce ai văzut la vizionare:

• Construcțiile - casa, garajul sau anexele există în extras? O construcție care există în realitate, dar lipsește din cartea funciară, nu este intabulată. Intabularea ei ulterioară înseamnă costuri, timp și uneori autorizații pe care vânzătorul nu le are.
• Extinderile - o mansardă, un etaj sau o extindere care nu apar în suprafața construită din extras sunt, de regulă, construite fără acte complete.
• Suprafața - compară suprafața din extras cu cea din anunț. O diferență mare trebuie lămurită înainte de a stabili prețul.
• Categoria de folosință (la terenuri) - un teren „arabil" din afara localității nu este teren de construcții. Dacă vrei să construiești, verifică la primărie posibilitățile reale (certificat de urbanism).

Pasul 6: La terenuri, cere și planul cadastral

Pentru un teren, extrasul de carte funciară îți spune al cui este și ce sarcini are. Extrasul de plan cadastral pe ortofotoplan îți arată unde se află exact, ce formă are și cum arată vecinătățile, peste o fotografie aeriană. Împreună, cele două documente îți spun dacă terenul pe care l-ai vizitat este chiar cel din acte și dacă are acces la drum.

Pasul 7: Verificările din afara cărții funciare

Extrasul de carte funciară este esențial, dar nu acoperă tot. Înainte de semnare mai cere:

• Certificatul fiscal de la primărie - confirmă că impozitele pe imobil sunt plătite. Notarul îl cere oricum la semnare.
• Adeverința de la asociația de proprietari (la apartamente) - confirmă că nu există datorii la întreținere.
• Certificatul de performanță energetică - obligatoriu la vânzare.
• Actele de proprietate în original - contractul, certificatul de moștenitor sau actul de donație prin care vânzătorul a dobândit imobilul.
• Autorizația de construire și procesul-verbal de recepție - pentru casele noi sau pentru extinderi.

Pasul 8: Verifică din nou înainte de semnare

Între antecontract și contractul final pot trece săptămâni. În acest timp, situația imobilului se poate schimba. Înainte de semnarea finală, notarul obține extrasul pentru autentificare, care blochează cartea funciară pentru 10 zile lucrătoare. Totuși, dacă dai un avans important la antecontract, comandă un extras nou chiar înainte de plată.

Situații reale: ce poate merge prost

Vânzătorul nu este singurul proprietar

Un apartament este pus în vânzare de un singur soț, în timp ce imobilul este „bun comun" sau soții au divorțat fără să facă partajul. Dacă dai avansul doar unuia dintre ei, celălalt nu este obligat să semneze. Soluția este simplă: verifici partea B a extrasului și ceri ca toți proprietarii să semneze antecontractul.

Imobilul are o ipotecă pe care nu ți-a spus-o nimeni

Vânzătorul a uitat, sau a preferat să nu menționeze, că apartamentul garantează un credit. Nu este neapărat o problemă: vânzarea se poate face prin bancă, iar creditul se stinge din preț. Dar trebuie să știi dinainte, pentru că procedura durează mai mult și implică acordul băncii.

Apare un sechestru între vizionare și semnare

Ai văzut un extras curat acum o lună, iar între timp un creditor al vânzătorului a obținut un sechestru pe imobil. Dacă te bazezi pe extrasul vechi și dai un avans mare, riști să-ți recuperezi greu banii. De aceea extrasul se verifică din nou chiar înainte de plată.

Casa are o extindere fără acte

Imobilul arată impecabil, dar o parte din casă nu figurează în cartea funciară. După cumpărare, intabularea ei poate necesita autorizație de construire „pe intrare", expertize și timp. Uneori nici nu mai este posibilă. Negociază prețul ținând cont de asta sau cere vânzătorului să rezolve situația înainte de vânzare.

Terenul nu are acces la drum

Pe teren pare să existe o cale de acces, dar ea traversează proprietatea unui vecin, fără ca în cartea funciară să existe o servitute de trecere. Planul cadastral și partea C a extrasului (unde apar servituțile) te ajută să descoperi problema înainte de cumpărare.

Întrebări frecvente

Pot cere extrasul unui imobil care nu este al meu?

Da. Cartea funciară este publică, deci poți comanda extrasul oricărui imobil înscris, inclusiv al celui pe care vrei să-l cumperi. Nu ai nevoie de acordul vânzătorului.

Agenția mi-a dat deja un extras. Mai am nevoie de unul?

Dacă extrasul este vechi de mai mult de câteva zile, da. Ce contează la plata unui avans este situația de azi, nu cea de acum o lună.

Notarul nu verifică oricum totul?

Notarul verifică situația juridică la semnarea contractului final și obține extrasul pentru autentificare. Avansul se dă însă, de obicei, mult mai devreme, la antecontract. Verificarea din acel moment este responsabilitatea ta.

Ce fac dacă găsesc o problemă în extras?

Nu da avansul până nu se lămurește. Discută cu vânzătorul, cere documente justificative și, pentru orice situație juridică neclară (sechestru, litigiu, înscriere provizorie), cere sfatul unui notar sau avocat.

Extrasul îmi arată dacă imobilul are datorii la întreținere?

Nu. Pentru asta ceri adeverința de la asociația de proprietari. Iar pentru impozite, certificatul fiscal de la primărie.

Merită să comand și planul cadastral pentru un apartament?

De regulă, nu. Pentru un apartament, extrasul de carte funciară este suficient. Planul cadastral pe ortofotoplan este util mai ales la terenuri și case, unde contează forma terenului, vecinătățile și accesul la drum.

Întrebări de pus vânzătorului înainte de avans

Pe lângă extrasul de carte funciară, câteva întrebări directe îți pot economisi multe surprize:

• „Care este numărul cadastral al imobilului?" - un vânzător serios îl are la îndemână.
• „Sunteți singurul proprietar? Sunteți căsătorit?" - te ajută să afli cine trebuie să semneze.
• „Imobilul are credit sau ipotecă? Cum se stinge creditul la vânzare?"
• „Toate construcțiile și extinderile sunt intabulate? Aveți autorizațiile?"
• „Există procese, executări sau datorii legate de imobil?"
• „Sunt datorii la întreținere sau la impozite?"
• „Locuiește cineva în imobil sau există un contract de închiriere?"
• „Când puteți elibera imobilul?"

Compară apoi răspunsurile cu ce scrie în extras. Orice diferență între ce ți se spune și ce arată cartea funciară este un motiv să mai ceri explicații înainte de a semna.

Checklist rapid înainte de avans

1. Am numărul cadastral și localitatea imobilului.
2. Am un extras de carte funciară emis în ultimele zile, comandat de mine.
3. Vânzătorul este proprietarul intabulat (sau toți coproprietarii sunt de acord).
4. Am citit toată partea C și știu ce sarcini are imobilul.
5. Construcțiile și suprafața din extras corespund cu realitatea.
6. Pentru teren, am văzut și planul cadastral.
7. Am cerut certificatul fiscal și, la apartament, adeverința de la asociație.
8. Pentru orice nelămurire juridică, am cerut părerea unui notar sau avocat.

Rezumat în 5 idei

1. Cere numărul cadastral și comandă tu un extras de carte funciară recent.
2. Verifică în partea B că vânzătorul este proprietarul și că semnează toți coproprietarii.
3. Citește toată partea C: ipoteci, sechestre, litigii, uzufruct, promisiuni de vânzare.
4. Compară construcțiile și suprafața din partea A cu ce ai văzut la vizionare.
5. Verifică din nou extrasul chiar înainte de a da avansul.

Concluzie

Cele mai multe probleme la cumpărarea unui imobil puteau fi descoperite dinainte, dintr-un simplu extras de carte funciară. Fă verificarea înainte de avans, nu după. Dacă vrei să înțelegi mai bine termenii, vezi și ghidul ce înseamnă CF.

Poți comanda acum extrasul de carte funciară pentru imobilul pe care vrei să-l cumperi. Nu trebuie să fii proprietarul, nu ai nevoie de cont și îl primești pe email în aproximativ 5 minute.