Cum citești un extras de carte funciară: explicat pe secțiuni

Ai primit un extras de carte funciară și ai în față câteva pagini cu tabele, coduri și termeni juridici. Vestea bună: documentul are mereu aceeași structură, iar după ce înțelegi logica lui, îl citești în câteva minute. În acest ghid luăm extrasul secțiune cu secțiune și îți arătăm exact ce înseamnă fiecare rubrică și unde se ascund problemele.

Pe scurt: extrasul are trei părți. Partea I (A) descrie imobilul, partea a II-a (B) arată proprietarii, iar partea a III-a (C) arată sarcinile: ipoteci, sechestre, litigii. Dacă vrei să știi rapid dacă un imobil e „curat", te uiți întâi la partea B și apoi la partea C.

Antetul extrasului: ce verifici înainte de toate

În partea de sus a primei pagini găsești câteva informații pe care merită să le verifici înainte să citești restul:

• Tipul documentului - „Extras de carte funciară pentru informare". Acesta este documentul folosit pentru verificări, bancă, informarea notarului sau instanță.
• Numărul cărții funciare și localitatea (UAT) - de exemplu „Carte Funciară Nr. 203242 Constanța". Același număr poate exista în localități diferite, deci localitatea face parte din identificarea imobilului.
• Data și ora emiterii - extrasul arată situația imobilului exact la acel moment. Tot ce se înscrie după această oră nu apare în document.
• Mențiunea despre conversie - la multe imobile scrie că cartea funciară „provine din conversia de pe hârtie" a unei cărți funciare mai vechi. Nu e o problemă; înseamnă doar că registrul a fost mutat în format electronic, iar numărul vechi apare pentru istoric.

Verifică întâi că documentul se referă la imobilul care te interesează: localitatea, adresa și suprafața trebuie să corespundă cu ce știi despre el.

Partea I (A) - descrierea imobilului

Prima parte, numită și „foaia de avere", descrie fizic imobilul. Aici găsești:

• Numărul cadastral - identificatorul unic al imobilului în localitate. La imobilele noi, numărul cărții funciare este de regulă același cu numărul cadastral.
• Adresa - strada și numărul, iar la terenurile din afara localității, tarlaua și parcela.
• Suprafața din acte și suprafața măsurată - pot fi diferite. Diferențele mici sunt frecvente; o diferență mare merită lămurită înainte de o tranzacție.
• Categoria de folosință - de exemplu „curți-construcții", „arabil", „pășune", „vie". Categoria contează mai ales la terenuri: pe un teren arabil din afara localității nu poți construi direct.
• Construcțiile - fiecare construcție înscrisă are un cod (C1, C2...), destinația (locuință, garaj, anexă) și suprafața construită.

Pentru apartamente, partea A arată unitatea individuală (de exemplu U3 din construcția C1) și cota-parte indiviză din părțile comune ale blocului și din teren. De aceea identificatorul unui apartament are forma 12345-C1-U3.

Ce semnale de alarmă cauți în partea A

• O casă care există în realitate, dar nu apare ca construcție înscrisă. Înseamnă că nu e intabulată, iar cumpărătorul preia o problemă juridică.
• O extindere, o mansardă sau un etaj care nu se regăsesc în suprafața construită din extras.
• O diferență mare de suprafață între acte și măsurători.

Partea a II-a (B) - proprietarii

Partea B, numită și „foaia de proprietate", spune cine deține imobilul. Fiecare înscriere are un număr de ordine (B1, B2...) și conține:

• Numele proprietarului sau al proprietarilor.
• Cota - de exemplu „1/1" (proprietar unic) sau „1/2" fiecare (doi coproprietari în cote egale).
• Felul dreptului - de obicei drept de proprietate. Uneori apare și „bun comun", ceea ce înseamnă că imobilul aparține ambilor soți, chiar dacă unul singur apare la cumpărare.
• Actul pe baza căruia s-a dobândit - contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, donație, hotărâre judecătorească, act administrativ.
• Încheierea - numărul și data încheierii prin care registratorul a făcut înscrierea.

Termenii pe care îi întâlnești în partea B

• Intabulare - înscrierea definitivă a dreptului de proprietate. Este situația normală și cea pe care o vrei.
• Înscriere provizorie - dreptul este înscris sub condiție (de exemplu, așteaptă o hotărâre definitivă). Până nu se justifică, dreptul nu este deplin consolidat.
• Radiere - ștergerea unei înscrieri anterioare. Dacă vezi un proprietar vechi „radiat", înseamnă doar că nu mai este proprietar.

Ce semnale de alarmă cauți în partea B

• Vânzătorul nu este proprietarul înscris sau este doar unul dintre mai mulți coproprietari.
• Proprietarul a decedat, iar succesiunea nu este încă dezbătută și înscrisă.
• Dreptul este doar înscris provizoriu.
• Imobilul este „bun comun", dar la vânzare se prezintă un singur soț.

Partea a III-a (C) - sarcinile

Partea C, „foaia de sarcini", este cea mai importantă pentru siguranța unei tranzacții. Aici apar drepturile altor persoane asupra imobilului și restricțiile care îl afectează. Dacă rubrica este goală (de obicei scrie „NU SUNT"), imobilul nu are sarcini înscrise.

Cele mai frecvente înscrieri din partea C:

• Ipotecă - imobilul garantează un credit. Apare numele băncii și, de obicei, suma garantată. Un imobil cu ipotecă se poate vinde, dar de regulă cu acordul băncii, iar creditul se stinge din prețul de vânzare.
• Interdicție de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare și restructurare - însoțește de obicei ipoteca și îl împiedică pe proprietar să vândă fără acordul creditorului.
• Sechestru (asigurător sau executoriu) - imobilul este blocat într-o procedură de executare silită sau într-un proces. Un imobil sechestrat nu trebuie cumpărat fără sfatul unui avocat.
• Notarea unui litigiu - există un proces în legătură cu imobilul (de exemplu o acțiune de revendicare sau de partaj).
• Servitute - un drept al altui imobil asupra celui de față, de exemplu dreptul vecinului de a trece prin curte.
• Drept de uzufruct sau de abitație - o altă persoană are dreptul să folosească imobilul, de obicei pe viață (frecvent la donațiile de la părinți la copii).
• Promisiune de vânzare notată - proprietarul a promis deja imobilul altcuiva.

Cum citești o înscriere din partea C

Fiecare sarcină are un număr de ordine (C1, C2...), actul în baza căruia a fost înscrisă și încheierea registratorului. Verifică dacă există și o înscriere ulterioară de radiere: de exemplu, o ipotecă din 2015 radiată în 2023 nu mai este o problemă, pentru că creditul a fost achitat.

Exemplu: cum interpretezi rapid un extras

Să zicem că primești extrasul unui apartament și găsești următoarele:

• Partea A: apartament cu două camere, identificatorul 12345-C1-U3, suprafață utilă 52 mp.
• Partea B: B1 - intabulare drept de proprietate, cota 1/1, bun comun al soților X și Y, dobândit prin contract de vânzare-cumpărare din 2018.
• Partea C: C1 - ipotecă în favoarea unei bănci; C2 - interdicție de înstrăinare și grevare.

Ce înseamnă: apartamentul aparține ambilor soți, deci la vânzare trebuie să semneze amândoi. Apartamentul garantează un credit încă activ, deci vânzarea se face cu acordul băncii, iar o parte din preț merge la stingerea creditului. Nimic neobișnuit, dar e important să știi asta înainte de a da un avans.

Cele mai frecvente confuzii

• „Extrasul arată doar ultimul proprietar?" Nu neapărat. Pot apărea și înscrieri vechi radiate, care arată istoricul. Proprietarul actual este cel cu înscrierea activă, neradiată.
• „Lipsa ipotecii înseamnă că imobilul nu are datorii?" Nu complet. Extrasul arată doar ce este înscris în cartea funciară. Datoriile la întreținere sau la impozite nu apar aici; pentru acestea se cer adeverința de la asociația de proprietari și certificatul fiscal de la primărie.
• „Pot folosi un extras de acum șase luni?" Pentru informare generală, poate. Pentru o tranzacție, nu: situația se poate schimba oricând. Citește și ghidul despre cât este valabil un extras de carte funciară.

Încă două exemple din practică

Exemplul 2: un teren moștenit, cu uzufruct

Primești extrasul unui teren intravilan de 600 mp. În partea B apar doi frați, fiecare cu cota de 1/2, care au dobândit terenul prin certificat de moștenitor. În partea C apare o singură înscriere: un drept de uzufruct viager în favoarea mamei lor.

Ce înseamnă: frații sunt proprietari, dar mama are dreptul să folosească terenul (și să încaseze eventuale venituri din el) până la sfârșitul vieții. Terenul se poate vinde, dar cumpărătorul preia uzufructul, cu excepția cazului în care mama renunță la el printr-un act notarial. Pentru un cumpărător, este o informație esențială: poate cumpăra un teren pe care nu îl va putea folosi efectiv ani de zile.

Exemplul 3: o casă cu o construcție „lipsă"

Extrasul unei proprietăți arată în partea A terenul și o singură construcție, C1 - locuință, cu suprafața construită de 80 mp. La vizionare însă vezi o casă vizibil mai mare, cu etaj și un garaj alături.

Ce înseamnă: etajul și garajul nu sunt înscrise în cartea funciară. Fie au fost construite fără autorizație, fie proprietarul nu a făcut niciodată actualizarea în cadastru. În ambele cazuri, nu le cumperi „cu acte". Înainte de avans, cere vânzătorului autorizația de construire și procesul-verbal de recepție. Dacă nu le are, discută cu un notar dacă și cum se poate rezolva situația înainte de vânzare.

Întrebări frecvente

Ce înseamnă „NU SUNT" în partea a III-a?

Înseamnă că imobilul nu are nicio sarcină înscrisă: nici ipotecă, nici sechestru, nici litigiu notat. Este situația ideală pentru un cumpărător.

Ce este „încheierea" care apare la fiecare înscriere?

Este actul prin care registratorul de carte funciară a admis înscrierea. Numărul și data încheierii te ajută să vezi când a fost făcută fiecare modificare și în ce ordine.

Dacă o ipotecă a fost radiată, mai apare pe extras?

Poate apărea în continuare, dar însoțită de mențiunea că a fost radiată. Important este să verifici că există înscrierea de radiere: o ipotecă radiată nu mai produce efecte.

De ce suprafața măsurată diferă de cea din acte?

Pentru că actele vechi foloseau de multe ori măsurători aproximative. La realizarea cadastrului, imobilul a fost măsurat exact. Diferențele de câțiva metri pătrați sunt frecvente; diferențele mari merită lămurite cu un inginer topograf sau cu un notar.

Pot afla din extras cât a costat imobilul?

De regulă, nu. Extrasul arată actul prin care s-a dobândit dreptul (de exemplu un contract de vânzare-cumpărare), dar nu și prețul plătit.

Glosar rapid al termenilor din extras

• UAT - unitatea administrativ-teritorială: comuna, orașul sau municipiul în care se află imobilul.
• Intravilan / extravilan - terenul din interiorul, respectiv din afara limitelor localității.
• Cotă-parte indiviză - partea din proprietatea comună (de exemplu holul, acoperișul, terenul blocului) care revine fiecărui apartament.
• Bun comun / bun propriu - bunul comun aparține ambilor soți; bunul propriu aparține doar unuia dintre ei (de exemplu, unul moștenit).
• Dezmembrare - împărțirea unui imobil în mai multe imobile noi, fiecare cu carte funciară proprie.
• Alipire - unirea a două sau mai multe imobile într-unul singur.
• Servitute - sarcina unui imobil în folosul altui imobil, de exemplu un drept de trecere.
• Uzufruct - dreptul de a folosi un bun și de a culege fructele lui, fără a fi proprietar.
• Radiere - ștergerea unei înscrieri care nu mai produce efecte.

Checklist rapid de citire

1. Verifică localitatea, numărul cadastral și adresa din antet.
2. Compară suprafața și construcțiile din partea A cu realitatea.
3. Verifică în partea B că vânzătorul este proprietarul intabulat, în cota corectă.
4. Citește fiecare înscriere din partea C și verifică dacă a fost radiată.
5. Uită-te la data și ora emiterii: pentru o tranzacție, extrasul trebuie să fie recent.

Dacă găsești ceva ce nu înțelegi în partea B sau C, cere părerea unui notar sau a unui avocat înainte de a semna ceva. Iar dacă te pregătești să cumperi, vezi și lista completă de verificări înainte de cumpărare.

Ai nevoie de extrasul unui imobil? Îl poți comanda online și îl primești pe email în aproximativ 5 minute.